4 ХЮГГЕ КОРОБКИ в наличии ЗДЕСЬ. Стильный готовый подарочный набор с зимним настроением.

Перепланировка и переустройство квартиры: основные правила, перечень документов, порядок согласования

Сегодня в нашей рубрике «Chez moi о ремонте» инженерное интервью с юридическим акцентом. Мы поговорим о согласовании всех наших дизайнерских фантазий. Ведь почти всегда квартира мечты выходит за рамки типовой планировки. Как не нарушить закон, что считается переустройством, а что - перепланировкой, какие документы нужны для оформления дизайнерских фантазий в соответствии с законами РФ. Обо всем об этом мы поговорили со строителем и инженером - Максимом. 

Автор - Василиса Гаечка, вольный дизайнер, переводчик со строительного языка.
Максим Колиберда - главный инженер, строитель в третьем поколении. В сфере ремонта квартир официально работает с 1999 года, неофициально - всю жизнь. Начал ездить с папой на работу строить дома с 7 лет. Высшее образование - дважды выпускник «Национального исследовательского московского государственного строительного университета» (НИУ МГСУ), инженерг ПГС, магистр, инженер технадзора МГТУ им.Баумана, строитель, генеральный директор ООО «Команда SID».

ПОНЯТИЯ "ПЕРЕПЛАНИРОВКА" И "ПЕРЕУСТРОЙСТВО"

Добрый день, Максим! Давайте сегодня обсудим перепланировки. Вы часто сталкиваетесь с ними?  Для чего вообще нужно все это оформлять?
 - Василиса, здравствуйте! Сталкиваюсь часто, нужны они для соблюдения безопасности. Живя в многоэтажном доме, каждому из нас хочется верить, что соседи - адекватные люди и из-за них в один момент не рухнет стена дома. Именно поэтому нельзя самовольно менять местами коммуникации, сносить несущие стены и много чего еще. Но! В вашем собственном загородном доме можно делать все что угодно. Поэтому для тех, кто строит свой собственный дом никаких правил нет. Для начала я расскажу что такое перепланировка и переустройство. 
 
Давайте начнем с перепланировки. Что это?
- Перепланировка - это изменение конфигурации квартиры. К перепланировке относятся: расширение жилого пространства, снос стен, строительство перегородок, перенос или увеличение дверных проемов, замена окон, остекление балкона. Простыми словами - это внешний вид квартиры, который должен быть отражен в техническом паспорте помещения. Внешний вид, конфигурация, общая картина. Намного сложнее и строже обстоят дела с переустройством! Согласно Жилищному кодексу РФ, «переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

То есть перепланировка - это лицо квартиры, а переустройство - ее скелет, инженерные сети?
- Да, переустройство серьезная штука. Если вы решили установить электроплиту вместо газовой, поменять местами кухню и санузел, установить джакузи, то это считается переустройством в типовом доме. Если коротко - перепланировка касается перегородок, размеров помещений. Переустройство - сантехники, электрики, газа и всех коммуникаций.

ДОПУСТИМЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В САНУЗЛЕ

Если я хочу поменять в санузле местами сантехнику? Ну, унитаз вместо душевой кабины, раковину в другой угол передвинуть. Тоже нужно собирать бумажки и согласовывать?
- Перестановка местами ванны и раковины не потребует согласования проекта переустройства, если перестановка производится в пределах ванной комнаты. Но все равно придется вызвать жилищную инспекцию для сдачи работ уже после их завершения. А вот, например, перенос или замена полотенцесушителя не требует ни согласования, ни контроля от Жилинспекции. Замена ванны на душевую кабину и наоборот - да, придется согласовывать заранее, так как это переустройство. 
 
Что категорически нельзя делать в санузле?
- Запрещено производить перепланировку помещения, если ваши действия могут повлечь за собой нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания. При переносе инженерных сетей не должны ухудшаться условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе не допускаются затруднение доступа к трубам, устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах. Еще никто никогда не согласует вам размещение санузла над жилой комнатой. 

КУХОННЫЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И СЕКРЕТЫ

Давайте про кухню поговорим. Можно ли поменять местами плиту и мойку на кухне?
- В принципе, да! Без согласования с жилищной инспекцией можно двигать мойку по стене, где она стояла изначально. Но перемещение мойки на противоположную стену, вынос ее на балкон или за пределы кухни - это уже переустройство, требующее согласования. С плитой будет посложнее, так как это огонь, а значит, повышенная опасность для всего дома. Перенос газовой или электрической плиты в пределах кухни в любом случае потребует согласования и внесения изменений в техпаспорт квартиры. Однозначно нельзя переносить этажный газовый стояк или устанавливаться плиту рядом со стеной из возгораемых стройматериалов. Также опасно устанавливать газовую плиту рядом с окном - сквозняк может задуть огонек… Ну и сами понимаете. 
 
А какие еще есть кухонные секреты?
- Мойку и варочную панель лучше разделить рабочей поверхностью, чтобы не обжигать локти, когда моешь посуду. Холодильник не стоит ставить напротив плиты. Так как жар от огня будет заставлять холодильник морозить все сильнее и сильнее, тратя при этом вашу электроэнергию. Ну и самое главное - выбирайте кухонный гарнитур под свой рост.

Есть какие-то действия, которые запрещены жилищным кодексом?
- Да, есть такие. Запрещено нарушать общую систему отопления - выносить батареи на балкон или лоджию.  Нельзя увеличивать нагрузку на несущие перегородки, объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами, демонтировать вытяжку, вентиляцию. У нас был случай, клиент мечтал об окне между кухней и спальней. Но это оказалось невозможным из-за газовой плиты на кухне. Согласно закону, помещения, оборудованные газовыми плитами и колонками, должны быть отделены от жилых комнат. Газ должен удалятся из помещения исключительно через вентиляционный клапан. К сожалению, пришлось отказаться от этого окна. 
 
Можно ведь было поменять газовую плиту на электрическую? Или нельзя?
- Хорошая идея! Можно, если очень хочется. Но тогда придется потрудиться и обратиться в газовую службу - они приедут и обрежут газовые трубы. Также придется обращаться и в энергоснабжающую компанию, чтобы подписать акт разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности, получить разрешение на присоединение мощности, а также получить технический план квартиры с нанесенными на нем электроприборами, включая электроплиту. Кроме того придется провести отдельный кабель и установить специальную розетку для электроплиты. 

Как все сложно! 
- На самом деле не сложно, сейчас появилось много профильных компаний, которые собирают все необходимые документы и проводят согласование самостоятельно. Они в курсе всех запретов и требований. Чаще всего наши клиенты идут именно в такие компании, рассказывают им о своих фантазиях и они официально все оформляют.

СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВОК И ПЕРЕУСТРОЙСТВ, РАЗМЕРЫ ШТРАФОВ

То есть помимо дизайнера и строительной компании нужно искать еще тех, кто поможет согласовать переустройство? 
- Если мечтаете изменить план квартиры, сломать и заново построить - да. Так проще и быстрее. Но, те кто любят и умеют собирать бумажки, ходить по государственным учреждениям могут и сами этим заняться. 
 
Что будет, если не оформить и сделать ремонт в тайне от всех? Бывало у вас такое?
- Это того не стоит. Проще, безопаснее и дешевле все-таки согласовать. Мы никогда не согласимся делать то, что потом навредит клиенту. То есть незаконные, заведомо опасные действия - точно нет. Однажды несколько лет назад, мы объединили балкон с жилой зоной, но потом оказалось, что хозяин квартиры забыл согласовать и потом уже были проблемы с постсогласованием. С тех пор мы всегда уточняем, нужна ли помощь в официальном оформлении перепланировки. 
 
Сколько составляет штраф за незаконную перепланировку?
- В 2015 году штрафы подняли, и минимальный за перепланировку составляет 3500 рублей. К вам приходит инспектор, если выявит незаконные действия, то выпишет штраф.
 
Ну, 3500 не так уж и много… 
- Да, согласен, но помимо оплаты штрафа придется «вернуть все изменения в квартире в первоначальное состояние» или же все равно проходить все этапы согласования, если строительные работы разрешены жилищным кодексом. Бессмысленное занятие - нарушать закон. 
 
Вы считаете что все эти сложности обоснованы и нужно согласовывать?
- Да! Любому человеку свойственно менять мир под себя. Одно дело переложить подушки на диване, переставить стул, передвинуть диван в гостиной - это ваш личный комфорт. И совсем другое - живя в типовом доме, менять местами коммуникации, которые потенциально опасны. И только четкое соблюдение всех правил всеми жильцами дома гарантирует безопасность. По закону какие-то объекты даже не принадлежат нам. Вот, например, стояк в ванной комнате, газовые трубы, общая система отопления - это все не наша собственность. Поэтому, когда наши фантазии касаются инженерных сетей - обязательно нужно консультироваться с теми, кто в теме. И согласовывать. 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ
ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ 

Давайте теперь о самом главном! Куда обращаться?
- Тут несколько вариантов: либо частная компания, либо узнать какая администрация заведует ремонтом в вашем округе, районе и позвонить туда. Или позвонить и сходить на прием в Жилинспекцию. Конечно, проще встретиться с частной компанией, которая ежедневно выслушивает желания клиентов и рассказывает о том, что разрешено, что нужно согласовывать. И, конечно, помогает в оформлении всех документов.
 
А какие документы понадобятся для согласования?
- Ох! Это целый мир! Давайте расскажу, какие этапы предстоит пройти. Итак, первый этап консультация с юристом, экспертом, на которой вы поймете - нужно ли согласовывать ваши задумки. Далее - БТИ. Получение техпаспорта и плана квартиры. Третий этап - создание проекта перепланировки.
 
Первые два пункта понятны, а что такое план?
- План - это ваши фантазии, отображенные на бумаге. Он должен отвечать санитарным, пожарным и другим требованиям. Можно попробовать найти пример плана в интернете и нарисовать его самостоятельно. Но я зануда и предлагаю все-таки обращаться в профильные компании. Далее показываете готовый план в БТИ, они утверждают и дают зеленый свет ремонту, выдают разрешения, вы можете начинать.
 
Тааак, а после ремонта что?
- А после приходит человек из Жилинспекции, составляет акт и можно уже вносить изменения в техпаспорт. Вот и все (смеется).
 
Да уж, всего-то. Я так понимаю, что проще вообще все эти переустройства не делать и жить по типовому проекту. Слишком уж все это сложно.
- Вам решать. Но я бы лучше дом построил загородный. Там все что угодно можно творить, так как живешь себе в лесах, безопасность твоей семьи только на твоей совести. А вот в многоквартирном доме ты - часть общества, живешь бок о бок с соседями, приходится думать еще и о них. И отвечать за свои желания и действия. Ну, согласитесь со мной, Василиса, пожалуйста, ведь крепче спишь и живешь спокойнее, когда уверен, что сосед не шалит там с газовой плитой и вытяжкой. 
 
Да-да, согласна! Спасибо, Максим, за эту нравственную и познавательную беседу. Будем жить дружно и наводить порядок на своей планете так, чтобы и соседа не обидеть. На следующей встрече предлагаю пообщаться про функциональный дизайн, готовьте все свои секреты!

Photo sourse - Pinterest

Не забывайте кликнуть по сердечку ниже и поделиться материалом с друзьями в социальных сетях в том случае, если вам понравилась статья :) 

  • Сайт
  • Магазин